Ko īpašniekam pārbaudīt?

Pārdodot nekustamo īpašumu, nodoklis parasti tiek rēķināts no kapitāla pieauguma jeb peļņas starp pārdošanas cenu un iegādes vērtību, ņemot vērā arī attaisnotos ieguldījumus īpašumā. No 2025. gada ienākumam no kapitāla pieauguma piemēro 25,5% likmi.

Piemērs: ja īpašums iegādāts par 100 000 EUR un pārdots par 150 000 EUR, kapitāla pieauguma nodoklis ir: (150 000 - 100 000) x 0.255 = 12 750 EUR.

Tomēr ne visos gadījumos nodoklis ir jāmaksā. Izņēmumi:

• Īpašums pieder ilgāk par 60 mēnešiem un pēdējos 60 mēnešus tas ir bijis vienīgais nekustamais īpašums.
• Īpašums pieder ilgāk par 60 mēnešiem un vismaz 12 mēnešus pēc kārtas pēdējo 60 mēnešu laikā tas ir bijis deklarētā dzīvesvieta.
• Īpašums ir vienīgais nekustamais īpašums un ienākums no pārdošanas tiek ieguldīts funkcionāli līdzīgā īpašumā 12 mēnešu laikā pirms vai pēc pārdošanas.

Viena no biežākajām problēmām pārdošanas procesā ir neatbilstība starp faktisko situāciju dabā un oficiālajiem datiem. Pircējs, banka vai vērtētājs var pārbaudīt, vai plānojums, platība un lietošanas veids atbilst Kadastra un BIS datiem.

Īpašniekam ieteicams pārbaudīt, vai:

• visas pārbūves, piebūves, nojumes, terases, palīgēkas un telpu pārplānojumi ir saskaņoti un reģistrēti;
• faktiskā platība un telpu sadalījums sakrīt ar Kadastra datiem;
• BIS sistēmā nav nepabeigtu vai neatvērtu lietu.

Tas ir svarīgi, jo bankas un apdrošinātāji parasti pieprasa, lai īpašums atbilstu oficiālajiem datiem. Kapēc tas ir svarīgi pārdevējam? Mūsdienu tirgū lielākā daļa pircēju pērk īpašumu ar bankas finansējumu. Banka piešķir nekustamā īpašuma hipotekāro kredītu, tikai ar nosacījumu, ka šis īpašums tiks apdrošināts – apdrošinātāji pieprasa, lai visas īpašuma pārbūves būtu saskaņotas. Dažos gadījumos, ja īpašuma pārbūvi saskaņot ir vienkārši, bankas piešķir kredītu ar nosacījumu, ka pircējs saskaņos šo pārbūvi 6-12 mēnešu laikā. Vidēji katrs cilvēks savā dzīvē iegādāsies 1 īpašumu, daudzi pircēji baidās no kaut kādām saskaņošanām un citiem riskiem, kas ir saprotami un pārdevēja uzdevums būtu samazināt šaubas un pārpratumus, kas var rasties pircējam.

Pirms pārdošanas jāpārliecinās, ka īpašums ir ierakstīts Zemesgrāmatā un ka pārdevējs ir īpašnieks visam dabā redzamajam īpašumam, tostarp būvēm. Šī pārbaude ir svarīga gan dzīvokļiem, gan privātmājām, gan zemes īpašumiem.

Jāizvērtē arī tas, vai:

• visas būves un telpu grupas ir reģistrētas;
• nav neatbilstības adresē, platībā vai lietošanas veidā;
• nav situācijas, kur Zemesgrāmatā ir viens sastāvs, bet dabā redzams cits.

Šādas nesakritības var aizkavēt vērtējumu, bankas finansējumu vai pašu darījuma noformēšanu. Bieži praksē var sastapt, ka zeme, kas funkcionāli saistītā ar dzīvokli, ir ierakstīta citā zemesgrāmatas nodalījumā un īpašnieks nemaz nenojauš, ka zeme ir viņa īpašumā, pārdodot dzīvokli bez zemes.

Pircējs parasti pārbauda, vai īpašumam nav hipotēkas, aizlieguma atzīmes, servitūtu, kopīpašuma jautājumu vai citu trešo personu tiesību. Zemesgrāmata ir publiska, un tajā nostiprina ar nekustamo īpašumu saistītās tiesības.

Pirms pārdošanas ieteicams savlaicīgi noskaidrot:

• vai īpašumam ir aktīva hipotēka;
• vai nepieciešama bankas piekrišana vai dzēšanas kārtība;
• vai pastāv servitūti, nomas tiesības vai citi apgrūtinājumi;
• vai īpašums nav kopīpašumā ar citiem līdzīpašniekiem, kuru iesaiste būs vajadzīga darījumā.

Ja īpašums iegādāts laulības laikā, tas parasti uzskatāms par kopīgu mantu, ja vien nav noslēgts citāds līgums.

Pārdošanas procesā praksē bieži nepieciešams personu apliecinošs dokuments, īpašuma tiesību dati Zemesgrāmatā, pirkuma līgums un nostiprinājuma lūgums Zemesgrāmatai.

Atsevišķos gadījumos var būt vajadzīga laulātā piekrišana, pilnvara vai trešo personu piekrišana, ja Zemesgrāmatā ir attiecīgi ieraksti vai ierobežojumi. Noder arī dokumenti par pārbūvēm, inventarizācijas lieta un komunālo maksājumu informācija.

Reāli pie notāra parasti nepieciešama pase vai ID, bet sakārtoti dokumenti samazina jautājumu skaitu un paātrina darījumu.

Pirms pārdošanas ir vērts pārbaudīt ne tikai cenu un sludinājumu, bet arī to, vai īpašumā nav juridisku vai tehnisku nepilnību, kas vēlāk kļūs par sarunu objektu ar pircēju.

Visbiežākās problēmas ir nesakritīgi dati, nenokārtotas pārbūves, neskaidra nodokļu situācija un nesagatavoti dokumenti. Jo ātrāk šie jautājumi ir sakārtoti, jo vienkāršāk ir organizēt vērtēšanu, bankas finansējumu un drošu darījuma noslēgšanu.

Ja pārbūve nav saskaņota, īpašumu var pārdot, bet potenciālo pircēju skaits parasti samazinās, jo bankas un apdrošinātāji prasa atbilstību inventarizācijas lietai.

Īpašuma prezentācija nav tikai durvju atvēršana. Galvenais uzdevums pārdevējam ir iegūt uzticību, ko var izdarīt, sniedzot visu nepieciešamo informāciju un sagatavojot dokumentus jau iepriekš.

Cilvēki bieži pieņem lēmumu balstoties uz emocijām, tāpēc jebkuras šaubas var likt pircējam pārdomāt. Pārskatāms, viegli saprotams un sakārtots process palīdz pircēju ievirzīt darījumam ar lielāku pārliecību.