Что владельцу нужно проверить?

При продаже недвижимости налог обычно рассчитывается с прироста капитала, то есть с прибыли между ценой продажи и стоимостью приобретения, с учетом также обоснованных вложений в объект. С 2025 года к доходу от прироста капитала применяется ставка 25,5%.

Пример: если объект куплен за 100 000 EUR и продан за 150 000 EUR, налог на прирост капитала составит: (150 000 - 100 000) x 0.255 = 12 750 EUR.

Однако налог нужно платить не во всех случаях. Исключения:

• Объект находится в собственности более 60 месяцев и в последние 60 месяцев был единственным объектом недвижимости.
• Объект находится в собственности более 60 месяцев и не менее 12 месяцев подряд за последние 60 месяцев являлся задекларированным местом жительства.
• Объект является единственной недвижимостью, и доход от продажи инвестируется в функционально аналогичный объект в течение 12 месяцев до или после продажи.

Одна из самых частых проблем в процессе продажи - несоответствие между фактическим состоянием объекта и официальными данными. Покупатель, банк или оценщик могут проверить, соответствуют ли планировка, площадь и назначение данным Кадастра и BIS.

Владельцу рекомендуется проверить, что:

• все перепланировки, пристройки, навесы, террасы, вспомогательные постройки и изменения помещений согласованы и зарегистрированы;
• фактическая площадь и распределение помещений совпадают с данными Кадастра;
• в системе BIS нет незавершенных или неоткрытых дел.

Это важно, потому что банки и страховые компании обычно требуют, чтобы объект соответствовал официальным данным. Почему это важно продавцу? На современном рынке большинство покупателей приобретают недвижимость с банковским финансированием. Банк выдает ипотечный кредит только при условии, что объект будет застрахован - а страховщики требуют, чтобы все перепланировки были согласованы. В некоторых случаях, если согласование перепланировки относительно простое, банки выдают кредит с условием, что покупатель узаконит ее в течение 6-12 месяцев. В среднем человек покупает за жизнь один объект, многие покупатели опасаются согласований и других рисков, что понятно, и задача продавца - уменьшить сомнения и недопонимания, которые могут возникнуть у покупателя.

Перед продажей нужно убедиться, что объект внесен в Земельную книгу и что продавец является собственником всего фактически существующего имущества, включая строения. Эта проверка важна как для квартир, так и для частных домов и земельных участков.

Также следует оценить, что:

• все строения и группы помещений зарегистрированы;
• нет расхождений в адресе, площади или назначении;
• нет ситуации, когда в Земельной книге указан один состав объекта, а фактически виден другой.

Такие несоответствия могут задержать оценку, банковское финансирование или само оформление сделки. Часто на практике встречается, что земля, функционально связанная с квартирой, записана в другом разделе Земельной книги, и владелец даже не подозревает, что земля принадлежит ему, продавая квартиру без земли.

Покупатель обычно проверяет, нет ли на объекте ипотеки, отметки о запрете, сервитутов, вопросов общей собственности или иных прав третьих лиц. Земельная книга является публичной, и в ней закрепляются права, связанные с недвижимостью.

Перед продажей рекомендуется заранее выяснить:

• есть ли на объекте действующая ипотека;
• нужно ли согласие банка или порядок погашения;
• существуют ли сервитуты, арендные права или другие обременения;
• не находится ли объект в общей собственности с другими совладельцами, участие которых потребуется в сделке.

Если объект приобретен во время брака, он обычно считается совместным имуществом, если не заключен иной договор.

В процессе продажи на практике часто необходимы документ, удостоверяющий личность, данные о праве собственности в Земельной книге, договор купли-продажи и заявление о регистрации в Земельной книге.

В отдельных случаях может потребоваться согласие супруга, доверенность или согласие третьих лиц, если в Земельной книге есть соответствующие записи или ограничения. Также полезны документы по перепланировкам, инвентаризационное дело и информация о коммунальных платежах.

На практике у нотариуса обычно нужны паспорт или ID, но заранее подготовленные документы уменьшают количество вопросов и ускоряют сделку.

Перед продажей стоит проверить не только цену и объявление, но и то, нет ли у объекта юридических или технических недостатков, которые позже станут предметом обсуждения с покупателем.

Наиболее частые проблемы - несоответствие данных, неузаконенные перепланировки, неясная налоговая ситуация и неподготовленные документы. Чем раньше эти вопросы решены, тем проще организовать оценку, банковское финансирование и безопасное завершение сделки.

Если перепланировка не согласована, объект можно продать, но число потенциальных покупателей обычно уменьшается, так как банки и страховщики требуют соответствия инвентаризационному делу.

Презентация объекта - это не просто открытие двери. Главная задача продавца - получить доверие, что можно сделать, предоставив всю необходимую информацию и заранее подготовив документы.

Люди часто принимают решение, опираясь на эмоции, поэтому любые сомнения могут заставить покупателя передумать. Прозрачный, понятный и организованный процесс помогает покупателю прийти к сделке с большей уверенностью.